Бейкер Тилли в России

Офисы Запрос World

Отправить запрос

E-mail Офисы World

Прежняя схема учета операций у застройщика может исказить отчетность.

Учет затрат на счете 08 приведет к искажению показателей отчета о финансовых результатах. То же самое, если отражать выручку на счете 91 субсчет «Прочие доходы». 

При автоматическом формировании отчета о финансовых результатах в программе бухгалтер должен вручную корректировать показатели отчета, чтобы исправить ошибки. На счете 86 у застройщика учитываются целевые средства инвесторов. Для расчетов с дольщиками следует использовать счет 76. А сами средства, размещенные банком на счетах эскроу, в учете застройщика отражаются на забалансовом счете.

Татьяна Аносова
Старший менеджер «Бейкер Тилли» в России. Бухгалтерские услуги

Вступившие в силу изменения в законодательстве запрещают застройщикам привлекать для финансирования жилищного строительства по договорам участия в долевом строительстве (ДУДС) средства дольщиков -физических лиц. При долевом строительстве денежные средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу – специальных счетах дольщиков в уполномоченном банке (ч.ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон N 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). 

Деньги застройщик получит лишь после того, как передаст жилье дольщику по Передаточному Акту / Акту приема-передачи.

В этой связи для ведения строительства застройщик будет привлекать целевые кредиты банка либо использовать иные источники финансирования. 

Таким образом, изменения законодательных норм касаются лишь порядка расчетов с дольщиками.

Следует заметить, что запрашивая комментарии к блоку записей новой концепции учета, организация не конкретизировала детали ситуации, условия и сроки действия договоров, метод определения выручки, порядок отражения расходов в учете. Необходимо понимать, что эта информация является важной и существенной для построения учетного процесса.

При выстраивании учетного процесса руководствоваться следует не только основными нормативными документами по ведению учета – Законом о бухгалтерском учете, Положением по ведению учета и отчетности, положениями по бухучету, но и документами, учитывающими специфику бухучета строительной деятельности – Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008, утвержденное Приказом Минфина России от 24.10.2008 N 116н (далее – ПБУ 2/2008) и Положение, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, в части, не противоречащей более поздним нормативным документам (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445, иные письма с разъяснениями и рекомендациями по ведению учета / отражению в бухучете отдельных операций).

Анализируя приведенный в запросе блок учетных записей, очевидно, следует понимать, что записи будут применимы к следующей ситуации:

  • Застройщик заключает ДУДС с использованием в расчетах с дольщиком эскроу-счета;
  • Застройщик ведет жилищное строительство подрядным способом за счет целевых средств, полученных в уполномоченном банке, с уплатой установленных договором процентов;
  • Строительство носит долгосрочный характер;
  • Сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства в момент передачи квартир дольщикам;
  • Расходы на строительство формируются за счет затрат нарастающим итогом с начала строительства.

Одновременно следует сказать, что выше указанные условия являются элементами Учетной политики организации. 

Иными словами, организация должна определить способ ведения учета по ДУДС, разработать порядок и метод определения выручки, порядок отражения в учете расходов и закрепить в Учетной политике, который является локальным документом организации, определяющем методологию учетного процесса.

Кроме того, следует обеспечить выполнение требований ПБУ 2/2008:

  1. Определение выручки каждый отчетный период (помесячно) в случае, если строительные работы носят долгосрочный характер (а также, в случае краткосрочного характера, если переходящий период действия, т.е. срок начала и окончания договора приходится на разные отчетные годы).
  2. Выручка определяется в соответствии с принятым застройщиком методом и подтвержденным показателем степени завершенности. При этом организация имеет уверенность, что финансовый результат (прибыль или убыток) на отчетную дату может быть достоверно определен. В ином случае, определять выручку следует исходя из размера фактически понесенных расходов, возможных к возмещению.
  3. Для отражения в учете выручки застройщика следует использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам», а начисление делать записью Д 46 К 90-1 – учтена выручка застройщика методом <> по объекту/ ДУДС <>.
  4. До полного завершения работ выручка учитывается как отдельный актив – «не предъявленная к оплате начисленная выручка» (п. 25, 26 ПБУ 2/2008), 
  5. Раздельное и обособленное ведение учета застройщиком расходов по ДУДС и расходов застройщика на организацию строительства. 
  6. Расходы на организацию строительства в учете застройщик учитывает на счете 20 «Основное производство» и списывает в момент определения выручки записью Д 90-2 К 20 – признаны расходы застройщика по объекту/ ДУДС <>.
  7. Ведение учета доходов, расходов и финансовых результатов отдельно по каждому исполняемому договору (объекту учета), 
  8. Раскрытие информации, связанной с исполнением договоров строительного подряда, в бухгалтерской отчетности в соответствии с Правилами, установленными р.V ПБУ 2/2008.